灌南某物业因催收物业费锁电梯，所有业主看看很关键！

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近日，灌南县人民法院一案例《李某等与某物业公司排除妨害纠纷调解案——“示范性诉讼+批量化调解”妥善化解不当催收物业费引发纠纷》入选最高人民法院多元解纷案例库。
李某等与某物业公司排除妨害纠纷调解案——“示范性诉讼+批量化调解”妥善化解不当催收物业费引发纠纷入库编号：D2025-161-1-039-831关键词：民事 排除妨害纠纷 催收物业费 梯控  “示范性诉讼+ 批量化调解”机制  综治中心




基本案情某物业公司为某高层住宅小区提供物业服务，该小区原设有电梯控制系统、电梯IC卡及读卡器等。在为该小区提供物业服务期间，某物业公司对电梯系统使用进行控制，按户定量配置电梯IC卡，并将电梯IC卡功能设置为定期刷卡激活使用，无电梯IC卡即无法正常乘坐电梯。该小区部分高层住宅业主因对小区物业服务质量不满未正常足额交纳物业费，某物业公司多次暂停李某等业主电梯IC卡使用，130余名业主无法正常使用电梯上下楼，导致有家难回。李某等业主到综治中心反映电梯控制系统被物业公司不当限制使用，强烈要求某物业公司拆除电梯控制系统，恢复电梯正常使用。02




处理方式方法综治中心对纠纷进行登记后，考虑到涉及业主人数较多，双方矛盾较为激烈，征得当事人同意后，指派物业纠纷人民调解委员会进行调解。调解员通过拉家常、面对面沟通等方式安抚当事人情绪后，重点开展以下工作： 一是了解纠纷由来，迅速找准病因。调解员上门与双方当事人进行沟通，了解双方诉求。李某等业主认为某物业公司将电梯IC卡设置为定期刷卡激活使用属于违法控制梯控系统，造成业主上下楼不便、有家难回。某物业公司则提出梯控系统系房屋开发单位初始设置，物业公司对其进行控制主要是为了保障小区安全，李某等业主正常交纳物业费即可对电梯IC卡刷卡激活使用。调解员梳理发现，案涉纠纷争议焦点在于电梯控制系统设置及限制使用的合法性，涉及业主出行、小区安全、物业服务、物业费催交等多方面问题，矛盾风险交织叠加，需要找好切入点，依托多方力量开展法律指导、示范诉讼和集中调解等工作。 二是强化专业研判，做实法律指导。在全面梳理案情后，调解员对梯控设置、程序、拆除等问题检索相关法律法规，发现《民法典》虽对业主共同决定事项、讨论表决规则以及违法催交物业费作了规定，但关于电梯控制系统尚没有明确法律规定。为此，调解员向综治中心报告，由综治中心指派入驻法官指导调解。法官指导调解员继续积极沟通，并对梯控纠纷法律问题、裁判规则、典型案例等进行研究，并提出化解建议。 三是加强协同联动，开展示范诉讼。综治中心考虑双方矛盾大、涉及人数多，根据法院建议采取“示范性诉讼+批量化调解”方式推进化解工作，由法院安排资深法官选择代表性案件进行巡回审判，并组织业主代表、物业公司等到场旁听，并邀请人大代表、政协委员现场监督，依法作出示范判决。示范判决指出电梯属于业主共有和共同管理，电梯控制系统的安装和拆除涉及小区全体业主的共同利益，属于《民法典》规定的需要业主共同决定的重大事项。某物业公司未经业主共同决定设置电梯控制系统并限制使用以此催交物业费，违反《民法典》关于不得采用违法方式催交物业费的规定，造成业主上下楼不便、有家难回，侵犯了业主的权利，应当解除使用限制且不得再次限制使用。 四是强化示范效应，组织集中化解。在经过示范判决、调解员跟进沟通、现场答疑、代表委员监督评议后，双方对立情绪大大缓解。业主认识到应通过业主共同决定的法定程序和议事规则确定电梯控制系统是优化使用还是拆除，物业公司认识到采用限制电梯使用方式催交物业费的违法性。在征求当事人意见和进行隐名处理后，法院将示范判决在小区进行公示，并指导调解员参照示范判决进行集中调解。经过调解员集中调解和释明沟通，某物业公司解除电梯控制系统使用限制且未再限制使用，业主自愿撤回起诉材料，最终130余起纠纷得以成功化解。此外，关于物业费纠纷和物业服务质量争议，经综治中心规范引导，某物业公司和业主共同接受调解组织的调解，调解员参考住建部门公布的物业服务质量测评情况和法院类案裁判，促使大部分物业费纠纷得以成功化解。
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处理结果各方达成和解协议，某物业公司自愿解除对业主正常使用电梯的限制，业主自愿撤回起诉。04




解纷要旨本案系因物业费催交问题引发的梯控纠纷，涉及面广且人数较多，处理不当，易激化矛盾。本案中，综治中心发挥牵头统筹作用，委托行业专业调解组织开展一揽子化解工作，充分发挥调解组织熟悉物业法律法规和社区管理、具有丰富调解经验的优势，积极推进调解工作。调解过程中，针对双方分歧较大的情况，由法院选取代表性案件通过巡回审判方式开展“示范性诉讼”，并邀请相关当事人、调解员及人大代表、政协委员参加，明确同类纠纷裁判标准，提高同类纠纷当事人对纠纷化解结果的预判能力，为后续批量化解奠定基础。之后，调解组织参照示范判决组织批量化调解，并针对物业服务、物业费收费等问题开展一揽子调解，实现批量纠纷快速、高效、低成本化解，既从源头上消除分歧、实质解纷，又精准促推行业治理，从根本上解决双方问题症结，修复了物业关系，维护了和谐安宁的社区环境，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。05




解纷依据《中华人民共和国民法典》第236条、第944条化解单位（调解组织）：灌南县人民法院、灌南县基层治理服务中心、灌南县物业纠纷人民调解委员会
来源：灌南县人民法院